Grondbeleid

De grondexploitatie is onderdeel van de bedrijfsvoering en dient een positieve bijdrage aan de gemeente en gemeenschap te leveren. Eventuele winsten worden ingezet om het voorzieningenniveau te versterken. Ook levert een actief grondbedrijf een positieve impuls aan de regionale economische activiteit.

De uitvoering van het grondbeleid wordt gebaseerd op de nota Grondbeleid 2010-2014 zoals die in 2010 is vastgesteld (rb. 6 juli 2010). Doel van de nota was het formuleren van een integraal beleidskader om het totale grondexploitatieproces te beheersen, te bewaken en af te stemmen op alle relevante beleidskaders, zodat een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid kan worden gevoerd.

Naast het meerjarige beleid, wordt elk jaar een Grondnota gemaakt waarin de ontwikkelingen per complex in beeld worden gebracht.

De gemeente Laarbeek heeft momenteel de volgende plannen in exploitatie:

Met het vaststellen van de jaarlijkse Grondnota worden ook de verschillende grondprijzen vastgesteld. In 2018 en 2019 zijn de volgende prijzen gehanteerd. De prijzen voor 2020 worden gebaseerd op Grondnota 2019, die in de raadsvergadering van 7 november 2019 wordt behandeld.

Twee keer per jaar wordt een actuele prognose gemaakt van de lopende grondexploitaties. Enerzijds wordt jaarlijks een Grondnota samengesteld (tegelijk met de programmabegroting) en anderzijds wordt elk jaar bij het samenstellen van de programmarekening de complexopzet bijgesteld. De meest recente Grondnota en Programmarekening betreffen beide jaar 2018. Uit onderstaande tabel blijken de verschillen.

Tegelijk met het maken van de Programmabegroting is gewerkt aan het opstellen van Grondnota 2019. Eind 2019 is de nota grondbeleid geactualiseerd. De verwachting is dat in de toekomst sprake zal zijn van een kleiner wordend grondbedrijf. Grote en sterk winstgevende exploitaties worden schaarser. Dit omdat buiten de kernen steeds minder ruimte beschikbaar is. Toekomstige grondexploitaties zullen veelal (kleinere) inbreidingslocaties betreffen. Het nadeel van dergelijke complexen is dat relatief veel kosten gemaakt worden, denk daarbij aan sloopkosten en maatregelen om de overlast voor omwonenden te beperken.

De eindsaldi zoals in bovenstaande tabel gepresenteerd geven een compleet beeld van de te verwachten saldi. In het Besluit Begroting en Verantwoording wordt de POC-methode (=Percentage Of Completion) uitgewerkt die gebruikt moet worden om de jaarlijkse winst te bepalen. De tussentijdse winst wordt bij deze methode berekend op basis van de kosten en opbrengsten die zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Er kan geen sprake zijn van gerealiseerde winst als nog geen gronden verkocht zijn. Tevens kunnen specifieke projectrisico’s er voor zorgen dat er minder of geen winst genomen mag worden.

De volgende reserves hebben een directe relatie met de grondexploitatie:

• Reserve Grondexploitatierisico
• Reserve Bovenwijkse voorzieningen

Hieronder wordt per reserve een korte toelichting gegeven.

Reserve Grondexploitatierisico
De reserve Grondexploitatierisico fungeert als bedrijfsbuffer voor het opvangen van risico's die inherent zijn aan de bouwgrondexploitatie. Periodiek wordt een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd waarbij een inschatting wordt gemaakt van de risico’s binnen de grondexploitaties. In 2018 is een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd waaruit bleek dat een risicobuffer van € 1,4 miljoen voldoende is om alle risico’s op te vangen (Grondnota 2018, p.8).

Als risicobuffer is de reserve grondexploitatierisico’s aanwezig. De stand van deze reserve per 1 januari 2019 bedraagt € 4,8 miljoen.

Reserve Bovenwijkse Voorzieningen
Om bovenwijkse voorzieningen te kunnen realiseren, was ooit in de verkoopprijs van de gronden een afdracht per m² netto uitgeefbaar opgenomen. Fondsvorming binnen actuele complex berekeningen is niet langer toegestaan. Dit wordt namelijk gezien als het afromen van winst.
De raad heeft in 2011 de Nota (fonds) Bovenwijkse voorzieningen 2011-2015 vastgesteld (rb. 2 november 2011) hierin zijn de voorwaarden opgenomen over hoe om te gaan met de besteding van deze reserve. Dit fonds wordt op dit moment enkel nog gevoed uit bijdragen die op basis van genoemde nota bij particuliere grondeigenaren in rekening worden gebracht.

De stand van deze reserve per 1 januari 2019 bedraagt € 39.000,-.

Monte Carlo analyse
Periodiek wordt een nieuwe Monte Carlo analyse uitgevoerd. Dit wordt medio 2020 opnieuw gedaan. Zoals verwacht zijn de risico’s kleiner geworden door een forse toename van de verkoop van bouwkavels. Dit heeft als consequentie dat de boekwaarde over de gehele linie genomen langzaam daalt en de looptijden van bouwgrondcomplexen korter worden. Een uitzondering hier op is het plan Bemmer IV.